Défiscalisation à tout prix

La défiscalisation est un sport que les payeurs d'impôts cherchent à pratiquer. Avant de chercher à piller le budget de l'état coute que coute, ne faut il pas se soucier avant de se lancer quant à la pertinence ou non de faire une opération de défiscalisation ?

De la même manière, ne faut-il pas regarder le placement dans son ensemble au lieu de focaliser sur la réduction d'impôts ? Un investissement se mesure avec sa rentabilité totale et non juste avec la déduction d'impôts que vous avez obtenu.

L'immobilier étant le fer de lance des défiscalisations, attardons nous sur une opération de comparaison entre un bien normal et bien défiscalisé.

Le bien classique, va être acheté avec un prix plus ou moins négociable en fonction des prix de marché et des frais de notaire. Le bien défiscalisé sera le prix du promoteur.

Bien sur ce dernier va chercher à être compétitif sur les prix. Allez-vous cependant avoir un bien neuf au même prix d'un bien d'occasion négocié ? Non bien sur. Le bien neuf sera souvent plus cher. A ce prix, n'oubliez pas qu'il faut vous acquitter de la tva à taux plein. 

Vous l'aurez bien compris, surpayer un bien au départ pour le compte d'une défiscalisation n'est pas avantageux car vous perdrez le jour de la revente le surcoût du départ. Lors de la revente, vous allez souhaiter vendre votre bien au minimum le prix ou vous l'avez acheté alors que le prix de marché des mêmes biens pourront se situer 30% en dessous selon la tenue des prix de marché. Votre logement sera invendable à ce prix, il va falloir baisser le prix pour récupérer de l'argent. Et là, vous devez vendre 70K ce que vous avez payé 100KE avec le coût du crédit par-dessus. 

De même, le loyer affiché peut réserver des surprises du même ordre. Le loyer que vous escomptez recevoir est-il fiable ?  Sans étude du marché locatif de l'endroit ou sera votre bien, vous n'êtes pas certain d'avoir un locataire. Sans locataire, pas de loyer et la garantie des loyers proposée est limitée dans le temps.

A un moment, vous risquez de devoir rembourser le crédit d'un côté et ne pas avoir de loyer pour compenser. Préparez-vous à vous serrer la ceinture car cela modifie le budget. Le montant du loyer peut également être lui-même une source de changement. Si les voisins louent 30% moins cher des biens identiques, il y a fort à parier que vous aller devoir vous aligner sur les prix de marché. Et ca, ce n'est pas prévu dans le schéma d'investissement au départ.

Une défiscalisation en immobilier est avant tout un placement en immobilier avec toutes les règles qui régissent ces investissements. ll faut donc bien comprendre tous les tenants et aboutissant avant de signer le contrat. Croire que l'on peut placer et défiscaliser sans s'occuper de rien est un risque majeur qui peut vous couter cher.

En conclusion, un placement doit toujours être envisagé en étudiant sa rentabilité totale et pas simplement son impact fiscal qui n'est qu'une de ses composantes. Il vaut mieux gagner 10 et payer 50% d'impôts dessus que de ne gagner 2 avec une remise fiscale incluse.